GLAUCO DINIZ DUARTE – Construção civil aposta em terrenos industriais para crescer em São Paulo

Construção civil aposta em terrenos industriais para crescer em São Paulo. Vivendo um de seus melhores momentos na história, o setor imobiliário brasileiro encontra um entrave na cidade de São Paulo: a falta de espaço. Bloqueada de quase todos os lados por outras cidades, a capital paulista não tem para onde se expandir. A resposta de construtoras e incorporadoras à questão tem sido fazer a cidade ‘crescer para dentro’ – ocupando áreas deixadas pelas indústrias.

“É uma solução de desenvolvimento para uma cidade que está densamente ocupada e que não tem mais para onde ir. Os terrenos das indústrias são dos poucos espaços de maior expressão que a cidade tem para crescer”, diz Luiz Paulo Pompéia, presidente da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), empresa privada especializada em consultoria na área imobiliária.

A readequação de espaços está redefinindo bairros inteiros da cidade, como a Mooca, a Barra Funda e a Chácara Santo Antonio. Nessas regiões, indústrias e galpões dão lugar a grandes empreendimentos residenciais e comerciais, promovendo um adensamento e uma reurbanização.

“Hoje São Paulo está crescendo nos lugares não tão óbvios, como no passado eram os bairros residenciais”, diz Fabio Romano, diretor de incorporação São Paulo da Gafisa, uma das principais construtoras e incorporadoras do país.

 Custo alto e centralidade

Os custo crescentes da mão-de-obra, IPTU, seguro, e as dificuldades de transporte, que pioram a cada dia, ‘expulsam’ as indústrias da capital para o interior ou para outros estados. “Além disso, muitas sofreram pressões da população ao redor para sair, por conta da poluição”, diz o advogado tributarista Ivan Tauil.

Na saída, as empresas aproveitam para se capitalizar com a venda desses terrenos – só nos últimos cinco anos, o preço médio do metro quadrado na cidade subiu cerca de 50%.

“Não tem sentido a indústria, cujo objetivo é produzir, ficar em cima de um terreno valioso”, diz Pompéia. “Ainda mais quando ela recebe incentivos para ir para outros municípios, benesses fiscais, tributação baixa”.

O presidente da Embraesp aponta, ainda, que muitas das construções industriais paulistanas estão ultrapassadas diante das novas exigências de mercado. “Há uma série de tecnologias que essas construções antigas não atendem. Hoje, é preciso um piso mais reforçado, um pé-direito mais alto que antigamente”, diz.

“É uma estratégia de capitalização das empresas. Vendem os terrenos que têm em regiões valorizadas e têm capacidade de buscar áreas menos valorizadas, e às vezes com melhor infra-estrutura para a atividade que desenvolvem”, diz o advogado Tauil.

A lógica que tira indústrias da cidade é a mesma que traz novos empreendimentos. “Essa debandada das fábricas está gerando negócios para nós. Estamos precisando desses espaços”, reconhece o diretor da Gafisa.

Foi o que aconteceu com o local ocupado pela fábrica de chocolates da Kopenhagen, no Itaim Bibi. Em 1996, a indústria transferiu a operação para Barueri, na Grande São Paulo, dando lugar ao Brascan Century Plaza, um complexo residencial e de serviços. No Paraíso, no lugar da antiga fábrica da Brahma, hoje há um grande empreendimento residencial recém-completado. Outra cervejaria, a Antarctica, abriu espaço para um condomínio no Butantã.

“As grandes indústrias saem porque o terreno é muito caro. O ativo fica muito valorizado no terreno, e elas podem buscar outros lugares”, diz Marcos Levy, presidente da Brascan Residential Properties.

Além do terreno no Itaim Bibi, a Brascan também adquiriu, ainda na década de 1980, dois grandes espaços em Moema: o da metalúrgica Barbará e o da fábrica de brindes Pombo (hoje em Cotia). Só o terreno da metalúrgica abriu espaço para cerca de 15 edifícios, segundo Levy.

“Esses espaços já têm toda a infra-estrutura: ruas já prontas, água, luz, metrô e trens próximos”, diz João Crestana, presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP). “São locais excepcionais para o trabalhador morar, perto de uma zona de escritórios, ou de locais onde há serviços, hospitais, universidades”, aponta.

 Empreendimentos multiuso

A maior atratividade para as construtoras, no entanto, está no tamanho. “Os terrenos ficaram caros, então você tem que diluir certos custos fixos na escala. Isso é essencial hoje na cidade de São Paulo”, diz Crestana. Com um terreno maior, o incorporador consegue reduzir o preço do produto final, construindo um número maior de unidades.

Levy, da Brascan, aponta outra vantagem: “Esse tipo de terreno tem um dono só. Para ‘fazer’ um terreno desses em outro lugar da zona urbana, é preciso comprar de pelo menos 30 proprietários”, diz.

O modelo de empreendimento atual também exige áreas maiores. “As incorporadoras precisam desses espaços para fazer um condomínio clube, complexos mix com serviços”, diz Romano, da Gafisa.

“Isso é o que você está vendo no mundo inteiro, os terrenos ‘multiuso’. Acredito que daqui para frente a grande maioria dos empreendimentos vá seguir por esse caminho”, concorda o presidente da Embraesp.

 Reurbanização

Para o paulistano que busca a casa própria, investir em imóveis em áreas readaptadas traz algumas vantagens, segundo os especialistas. A primeira delas é o preço – num bairro nobre, um imóvel custa consideravelmente mais caro.

Com a reurbanização da região, vem a segunda vantagem: a valorização. Construído em um terreno industrial na Chácara Santo Antônio, o Olimpic, da Gafisa, por exemplo, registrou valorização de 25% em um ano e meio ainda antes de sua conclusão, segundo o diretor da incorporadora.

“As pessoas estão aceitando hoje morar nesses bairros, o que não aceitavam antes. E o grande interesse desse público está exatamente na valorização desses bairros, o que acontece quando se tornam residenciais”, diz Romano.

Em um dos terrenos mais cobiçados do mercado, na Marginal Pinheiros, funcionava a fábrica da Giroflex (Foto: Daigo Oliva/G1)

 Disputa

No radar das incorporadoras estão bairros em todas as regiões da cidade: Vila Leopoldina, Tatuapé, Vila Guilherme, Santo Amaro, Casa Verde.

Segundo Marcos Levy, da Brascan, hoje já existem até poucas indústrias com terrenos realmente grandes que estão à venda. Um dos mais disputados, o da Giroflex (que se mudou para Taboão da Serra no ano passado), foi negociado no início do ano, segundo informações do mercado.

A ‘jóia da coroa’ atualmente é o terreno onde funcionava a fábrica da Monark, na Marginal Pinheiros, com cerca de 140 mil metros quadrados. “As incorporadoras estão quase em licitação”, diz o executivo da Gafisa. Estima-se que a área esteja sendo negociada por R$ 300 milhões.