GLAUCO DINIZ DUARTE  Com preços e juros em baixa, investir em imóvel volta a ser bom negócio

Com juros nos menores patamares da história, preços das unidades em baixa e a perspectiva de retomada do crédito, especialistas apontam que 2018 tem todas as condições para o reaquecimento do mercado imobiliário. “O momento é de comprar imóveis”, diz Paulo Muniz, presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF).

 

 

No ano passado, destaca ele, os preços médios dos imóveis caíram, pela primeira vez em uma década. É grande a oferta de imóveis novos e de usados com chances de escoamento, agora, porque o crédito, que também estava estagnado, tem boas promessas. A caderneta de poupança, cujos recursos têm como destinação o financiamento imobiliário, fechou com depósitos maiores que as retiradas (R$ 17 bilhões) em 2017, depois de dois anos seguidos no vermelho.

 

A Caixa Econômica Federal, maior financiadora do setor (70%), fez anúncio recente de flexibilização nas regras e de retomada das contratações para a compra de imóveis usados. O mercado imobiliário espera a liberação de recursos pela rede bancária em geral para a construção de unidades novas, cuja oferta ficou aquém das médias históricas, nos últimos três anos, por causa da recessão.

 

A expectativa é manifestada pelo presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins. Ele destaca que, de 2016 para 2017, as vendas de imóveis novos caíram 1,5% em todo o país. E os lançamentos recuaram 8,5%.

 

Para Paulo Muniz, da Ademi-DF, quem estava esperando o momento certo para investir em imóvel, deve aproveitar. “O imóvel ainda não recuperou o preço e, com a queda da oferta, a tendência é o metro quadrado voltar a subir”, comenta.

 

Aproveitando o momento de preços mais em conta, a engenheira civil Janaína de Oliveira Chagas, 43 anos, moradora do Guará II, comprou, recentemente, um apartamento de dois quartos, no mesmo bairro em que vive. “Surgiu a oportunidade. Vendi o apartamento onde morava e usei o dinheiro para comprar um novo. No momento que me interessei, o preço estava dentro do praticado no mercado. O momento era bom, e aproveitei”, comenta.

 

Consumidora, mas também profissional do mercado, ela avalia que a fase mais aguda da crise econômica já passou. “O setor mais afetado foi o da construção civil e o mercado imobiliário, que se mantém com os imóveis que já estavam à venda”, diz. Janaína nota que os indícios de retomada do crescimento econômico trazem mudança no panorama. E faz um alerta: “Novos lançamentos estão previstos, mas a oferta pode não ser suficiente para a demanda que os especialistas estão esperando”.

  

Imaginário

O sonho da casa própria permeia o imaginário do brasileiro, alimentado por muita gente que quer fugir do aluguel ou busca uma forma segura de investir o dinheiro a longo prazo. O representante comercial Adair Alves Ferreira, 64, morador de Valparaíso, é um exemplo. Quer fugir do aluguel, comprar a casa própria para ficar mais tranquilo e não ter que se mudar o tempo todo.

 

Ele trabalha na capital federal há um ano e procura uma casa que caiba no orçamento. “Quero uma nas cidades satélites, porque, em Brasília, é muito caro. Sei que houve uma queda nos preços de uns tempos para cá, mas não tenho experiência no ramo, porque estou aqui há pouco tempo, não sei se há uma diferença muito grande nos valores”, diz.

 

Há seis meses, Ferreira tenta vender a casa na Bahia para utilizar o dinheiro na compra de um imóvel nos arredores da capital. “Por enquanto, tenho feito pesquisas, estou visitando imóveis, mas só posso comprar quando vender lá na Bahia. Estou com uma dificuldade muito grande para vender lá”, conta, já pensando que poderá ter a necessidade de financiar parte do valor do imóvel aqui.

 

Especialistas destacam que investir em imóveis é sempre uma opção lucrativa. Mesmo em épocas como a dos últimos três anos, em que o mercado ficou retraído pela recessão econômica. Por ser um patrimônio de alta durabilidade, pode servir para economizar no aluguel e morar. Ou como rendimento extra. Lembram que um imóvel mantém boa valorização, pouquíssimas vezes o preço recua. E sempre pode ser vendido quando se precisa do dinheiro.

 

Valorização

“O brasileiro acha que investir em imóvel é sempre um bom negócio. Na década de 1970, eram 90 milhões de pessoas. Hoje, são 207 milhões. Naquela época, metade da população vivia no campo. Agora, há um inchaço populacional nas cidades. Com isso, os imóveis se valorizam, mesmo com a inflação baixa”, explica o professor de finanças pessoais Jurandir Sell Macedo, da Universidade Federal de Santa Catarina.

 

O presidente da Ademi-DF destaca que 2018 voltará a ser um bom momento para aplicar no mercado imobiliário, em especial para o investidor que quer aproveitar o preço ainda em baixa. “A tendência é a oferta voltar a subir”, diz.

 

A retração econômica recente deixou o mercado com menor oferta e poucos lançamentos. Houve, por exemplo, uma retração de 13% no ano passado no estoque de imóveis novos.

 

“O imóvel ainda não recuperou o preço e com a queda da oferta — aquém da média histórica, que é de 8 mil unidades por mês —, a tendência é de o preço subir. Hoje, são apenas 4,8 mil unidades disponíveis no mercado todo, ou seja, 65% da média histórica. Há um desequilíbrio da oferta, um número pequeno de lançamentos também. Foram apenas 12, em 2017. São empreendimentos menores, com menos unidades”, reclama Diniz.

 

Crédito mais fácil

Os sinais de recuperação da economia — juros em queda e a perspectiva de retorno do crédito — devem aquecer o setor de construção civil, depois de amargar cerca de três anos seguidos de retração. Pelo menos essa é a expectativa do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (Cbic), José Carlos Martins. Segundo ele, a captação positiva da poupança pode atenuar a paradeira do setor imobiliário e o recuo de 13% no estoque, ano passado, “por causa da dificuldade de financiamento, como as restrições da Caixa”, afirma.

 

As restrições no financiamento levaram muita gente a adiar o sonho da casa própria em 2017, mas logo no primeiro dia útil deste ano, a Caixa anunciou a reabertura da linha Pró-cotista, que usa recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e estava suspensa desde meados de 2017. Essa modalidade é destinada ao financiamento de unidades de até R$ 950 mil, com juros máximos de 8,66% ao ano. O Pró-cotista é a linha que oferece as menores taxas do mercado para quem não se encaixa nas regras do Minha Casa Minha Vida.

 

Além da reabertura da linha para quem tem FGTS, a Caixa retomou o financiamento de 70% dos imóveis usados, que havia sido reduzido para 50% e manteve o crédito de 80% para os novos. A linha terá o limite de R$ 5 bilhões e deverá atender a boa parcela dos mutuários que estava à espera de assinar contratos. Os financiamentos podem ser pagos em até 30 anos.

 

Fundo imobiliário

Uma forma de investir sem todo o trabalho de comprar um imóvel é colocando dinheiro em um Fundo de Investimento Imobiliário (FII). Trata-se de um tipo de aplicação financeira muito popular no exterior, que direciona os recursos para empreendimentos em construção e aquisição de imóveis para posterior locação ou arrendamento.

 

O investidor pode comprar cotas de um grande empreendimento, ou de vários. Geralmente, essas aplicações são mais rentáveis do que a locação de imóveis, por exemplo. E recomendáveis a quem quer diversificar investimentos, segundo os especialistas.

 

“Depois da casa própria, se a pessoa tiver interesse em investir, os fundos são mais indicados do que alugar. Eles podem ser de universidades, hospitais, prédios comerciais, um único prédio”, ensina o professor de finanças pessoais, Jurandir Macedo, da Universidade Federal de Santa Catarina.

 

Ele alerta, entretanto: “tem que tomar cuidado e procurar informações para conhecer o FII, da mesma forma que se faz quando vai comprar um imóvel. É investir sabendo que imóvel sofre variação de preço em cidades diferentes. E também dentro de uma mesma cidade, os preços sobem e descem. É mais fácil e mais rápido vender as cotas de um fundo, do que um imóvel. O fundamental é conhecer o mercado, entender o negócio”, analisa o professor.

 

Para quem quer comprar imóvel, mas não tem pressa ou quer se esquivar do financiamento bancário, uma dica do educador financeiro Reinaldo Domingos é fazer uma poupança adquirindo um consórcio imobiliário. “É uma ótima opção por causa da baixa taxa de administração”, explica.