GLAUCO DINIZ DUARTE – Compacto e funcional

Fogão, geladeira, micro-ondas, forno, sofá, cama, guarda-roupa, mesa para refeições, mesa para escritório, televisão, banheiro… Imagine tudo isso em alocado em um espaço menor que 20 metros quadrados. Embora possa soar impraticável aos ouvidos de muitos, essa realidade já se desenha na capital paulista. Recentemente, a incorporadora Vitacon lançou apartamentos compactos no bairro de Higienópolis, região da central da cidade, com 10 metros quadrados Antes dessas unidades, a empresa já havia lançado outro edifício no Bom Retiro, também na zona central, com 14 metros quadrados. “Neste ano, lançamos cerca de 1,5 mil unidades com esse perfil. Para 2018, planejamos mais 2 mil imóveis compactos”, frisa Alexandre Frankel, presidente da empresa.

A Vitacon não ficou isolada na oferta desse tipo de apartamento. Segundo o Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, na capital paulista, houve um crescimento de 91% nos lançamentos de unidades residenciais de até 45 m², na comparação entre janeiro e agosto de 2017 com o mesmo período do ano passado. Em termos históricos, os imóveis dentro dessa metragem também foram os responsáveis pela maior variação positiva na participação dos lançamentos imobiliários, saltando de 3,6% em 2004 para 38% em 2015.

Diversas outras incorporadoras também apostaram nesse segmento, e vêm colhendo bons resultados. É o caso da MBigucci, tradicional na região do Grande ABC e que, na capital paulista, viu nas unidades compactas um filão de mercado. “Estamos dando prioridade para esse tipo de produto, pois o cliente está com o bolso pequeno. E isso não é só na baixa renda, mas em todas as demais faixas também”, afirma o presidente da empresa, Milton Bigucci. De acordo com o executivo, as vendas de compactos apresentaram desempenho acima de 50% nos últimos 12 meses – um número pra lá de razoável, considerando que o País ainda vive o rescaldo da maior crise econômica de sua história.

Rearranjos demográficos – Uma conjunção de fatores demográficos ajuda explicar a aderência do público a unidade menores. O número de pessoas que moram sozinhas no Brasil cresceu no período de 2005 a 2015, de acordo com a Síntese dos Indicadores Sociais do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), saltando de 10,4% para 14,6%. Em números absolutos, isso representa um aumento de 4,4 milhões de pessoas. O encolhimento das famílias é notável: o número médio de moradores por domicílio caiu de 3,20 em 2005 para 2,87 em 2015. Nesse mesmo período, a taxa de fecundidade do brasileiro despencou quase 20%, de 2,09 para 1,72 filhos por mulher. Outro decréscimo se verifica no número de casais com filhos morando na mesma casa, que teve queda de 50,1% para 42,3%. Por outro lado, o número de casais sem filhos cresceu de 15,2% para 20% dos domicílios. Esses e outros rearranjos – como casamentos e divórcios – fomentam a busca por novos domicílios.

Particularmente na cidade de São Paulo, a legislação urbana também contribuiu para o desabrochamento dos apartamentos compactos. “O preço da terra ficou mais caro e o potencial de construção, pelas regras do novo Plano Diretor, caiu. Há, ainda, as restrições de altura de prédios em algumas regiões da cidade, com o limite de oito andares”, diz Antônio Setin, presidente da Setin, que também tem em seu portfólio unidades compactas a partir de 18 m². Segundo estudo vencedor do Prêmio Lares Secovi-SP Abecip do ano passado, para fazer frente ao encarecimento da produção de moradia, o incorporador teria de encarecer seu produto entre 10% e 30%.

Como, no meio do caminho, havia a pedra da crise, o que encolheu a capacidade financeira de muita gente, uma das saídas para superar tantas vicissitudes foi empreender unidades menores, funcionais, e que, ao mesmo tempo, respondesse aos anseios de um novo perfil de público. Nesse sentido, destaca-se o desincentivo, por parte do PDE (Plano Diretor Estratégico), ao uso do veículo, o que levou os incorporadores a mitigaram a oferta de vagas de garagem. “Deixando de comprar a vaga, o comprador pode economizar de 20% a 30% no valor da unidade”, diz Setin. Ainda segundo ele, uma pesquisa feita pela empresa constatou que 70% dos consumidores-alvo da incorporadora não querem carro. “Por isso, construímos em regiões bem servidas de transporte público, para que as pessoas possam viver bem sem veículo”, sublinha.

A depender de cenários futuros para a habitação, é possível inferir que há mais espaço para os compactos. De acordo com estudo realizado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) a pedido do Secovi-SP, ainda que a taxa demográfica continue caindo e que o PIB (Produto Interno Bruto) avance somente 1% nos próximos anos (hipótese bastante conservadora, registre-se), a demanda potencial por novos domicílios no Brasil é de 14,5 milhões de unidades até 2025. Trata-se de fato dado e certo. Isso quer dizer que, em um prazo de menos de dez anos, o País terá de construir habitações suficientes para abrigar o equivalente ao Estado americano da Califórnia. Nesse imenso mercado a ser atendido, indubitavelmente inserem-se pessoas cujo modo de viver vai ao encontro da proposta dos apartamentos menores. “Vemos um público mais jovem chegando ao mercado, e, com eles, uma outra filosofia de vida. Eles dão mais importância à mobilidade, e querem estar perto do trabalho”, diz Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.

Vai bem, obrigado – Os bons resultados colhidos com os compactos permitem que as incorporadoras vejam no horizonte espaço para mais lançamentos. A Benx, do grupo Bueno Netto, estruturou uma linha de empreendimentos dedicada a formatar produtos dessa natureza, o Viva Benx. São apartamentos de 35 m² e 2 dormitórios – o que, para esse perfil de imóvel, é um diferencial, pois tem, geralmente, apenas um dormitório. “Em pouco mais de um ano, fizemos três lançamentos e vendemos mais de 900 unidades”, afirma Luciano Amaral, diretor de Incorporação da empresa. Outros edifícios com essa mesma lógica devem ser lançados pela companhia em breve.

A MBigucci também estuda realizar mais negócios na mesma linha. Visando a atender pessoas solteiras, divorciadas, estudantes e casais sem filhos, a incorporadora alveja os bairros de Itaquera e Aclimação, com imóveis a partir de 35 m². “Não está nos nossos planos compactar mais as unidades. Nossos produtos, a partir de 33 m², vêm tendo boa saída. Vamos manter assim”, assinala Milton Bigucci.

Outra companhia que apostou nesse segmento foi a Odebrecht, com imóveis que variam de 35 m² a 50 m². “As vendas foram satisfatórias. O perfil do comprador é diversificado, com predominância de investidor para locação, executivo de empresa e casal sem filhos. Temos planos de lançar mais apartamentos nessa linha”, elenca Bruno Scacchetti, diretor superintendente da empresa.

A participação de investidores na compra dos compactos também é relevante nos empreendimentos da Setin. “Mais de 60% das unidades foram para esse público”, afirma o presidente da empresa, destacando a importância dessa clientela. Em muitos casos, os interessados em morar nessas unidades são pessoas em fase de consolidação financeira e profissional, ainda com algumas instabilidades. Assim, os investidores entram em cena para viabilizar e facilitar a transitoriedade desse momento da vida de muita gente, que ainda não tem como comprar o próprio imóvel. “Trata-se de uma possibilidade de locação com maior rentabilidade em comparação com imóvel padrão, ainda que pequena. Muitos desses contratos de aluguel são pouco duradouros, ficando mais fácil para o locador reajustar o aluguel para a futura locação”, assinala, emendando que esse perfil de unidade tem mais demanda. Já na Vitacon, os investidores não são maioria entre os adquirentes. “No início, muitos compravam os apartamentos visando a valorização futura para revendê-los. Hoje, esse público já não existe mais. Nossos clientes são, em grande parte, estudantes, solteiros, estrangeiros vindo morar na cidade, expatriados e idosos”, diz o presidente da empresa.

Ainda dentre as vantagens desses apartamentos está a pouca manutenção que demandam. Para otimizar o espaço interno das unidades, as incorporadoras alocaram serviços como lavanderia e salas de jantar nas áreas comuns dos condomínios. Além disso, os atrativos da área de lazer dos prédios costumam ser os mais diversos – churrasqueira, piscina, salão de jogos, salas de massagem, cinema, spa, espaço fitness, salão de beleza etc. –, o que motiva os condôminos a usufruírem mais dos ambientes externos do apartamento. “Estamos assistindo a uma mudança cultural significativa, de que o que era privado agora pode ser compartilhado”, diz Frankel, da Vitacon. A MBigucci, recentemente, entregou um condomínio em que os moradores podem compartilhar bicicletas. Mais: como, em grande parte dos casos, os moradores passam muito pouco tempo em casa, a deterioração típica do uso demora a ocorrer.

Com tantos serviços e soluções, é natural que se questione o valor da cota condominial. Os incorporadores explicam que, em função de maior rateio em decorrência da quantidade de unidades, o condomínio acaba sendo barato. Antônio Setin, que empreende compactos no centro da cidade, afirma que este é mais um dos vários motivos que fazem o apartamento “caber no bolso” do cliente. Em especial na região, onde os edifícios são antigos, não têm os atrativos de um prédio novo e o condomínio é caro. Se comparar o custo-benefício das despesas condominiais de um compacto com os de uma unidade padrão, o comprador logo vê que vale a pena o investimento.