GLAUCO DINIZ DUARTE  Entenda como funciona o contrato de compra e venda de imóvel

As negociações de uma propriedade podem ser complicadas para uma pessoa leiga no assunto. Nesse sentido, dos pontos que costumam gerar mais dúvidas é o contrato de venda de imóvel. Caso você esteja pensando em adquirir uma propriedade ou negociar algo de sua posse, é preciso estar ciente acerca de todas as peculiaridades desse documento tão importante.

Pensando nisso, apontaremos neste post os principais itens existentes em um contrato de compra e venda de imóvel e como ele funciona para que você possa entender mais sobre o assunto. Portanto, continue com a leitura e confira até o final!

O que é o contrato de compra de imóvel?

O contrato de compra e venda é um documento que funciona como um compromisso entre o vendedor e o comprador de modo em que o primeiro entregue a posse do imóvel para o segundo, o qual deverá disponibilizar a quantia correspondente ao valor da propriedade adquirida.

Isso porque a venda só se concretiza com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registro, sendo essa a etapa posterior à da assinatura do contrato.

Ele tem por objetivo estipular o valor acertado entre as partes na negociação, as condições e formas de pagamento. Segundo o Código Civil, instrumento jurídico que rege os contratos desse tipo, as duas partes devem ser capazes e o bem lícito.

A partir do momento em que o contrato for assinado por ambas as partes e registrado em cartório, cria-se o direito real da compra do imóvel. Ou seja, caso o registro do documento não seja feito, a venda do imóvel não tem nenhum valor juridicamente. Dessa forma, caso algum dos envolvidos desejam voltar atrás no negócio, será impossível exigir qualquer reparação.

Como o contrato funciona?

No contrato, é essencial que as obrigações do comprador e do vendedor em relação à negociação que está sendo realizada fiquem bem claras. Por essa razão, a elaboração do documento é uma atividade crítica e, portanto, deve ser acompanhada por um advogado com conhecimentos nesse tipo de transação de modo a evitar qualquer equívoco.

Assim como o vendedor deve ter cuidado na elaboração, o comprador deve analisar muito bem o documento antes de prestar firma a fim de evitar que assuma alguma responsabilidade que não seja sua.

O primeiro passo para elaborar um contrato de venda de imóvel é redigir o documento. É possível encontrar uma série de modelos na internet que podem ser utilizados para facilitar esse processo. Após redigi-lo, é necessário que ambas as partes analisem todos os dispositivos descritos para que verifiquem se estão de acordo ou não.

Em seguida, comprador e vendedor devem se dirigir até um cartório de registro, onde deverá ser realizada a assinatura e o reconhecimento de firma do contrato. A partir daí o documento toma força jurídica.

Qual a sua importância?

O contrato é um instrumento jurídico que garante o cumprimento dos deveres e direitos de ambas as partes em uma determinada relação comercial. No caso dos imóveis, essa importância se demonstra na garantia de que a venda se concretizará, uma vez que ela só acontece com a passagem da escritura.

É por meio da realização do contrato firmado em cartório que se tem a certeza de que tudo o que foi acordado entre as partes deverá ser cumprido, com o objetivo de evitar qualquer tipo de complicação.

No caso de alguma das partes descumprir com suas obrigações, é possível que o comprador ou vendedor entre com um processo de modo a ser reparado por qualquer inconveniência causada pelo não cumprimento de algum dispositivo.

Quando o imóvel é negociado por parcelas e houver qualquer atraso no pagamento, a Lei do Comprador estabelece que poderão ser aplicadas multas de 2% sobre o valor da prestação e 12% ao ano de juros de mora.

Caso o vendedor não aceite receber parcelas em atraso, agindo de má fé para acarretar maiores juros, o comprador pode exigir a sua presença no cartório onde foi firmado o contrato para que receba em frente ao tabelião.

Quais informações devem constar no contrato?

Existe uma série de informações de relevância que devem ser inseridos no contrato para que ele acabe não cumprindo com o seu papel garantidor de direitos.

Em um primeiro momento, o contrato deve contar com os nomes, nacionalidades, profissões, identificações e endereços de ambos os envolvidos — comprador e vendedor. Em situações em que o segundo for casado, é preciso que os dados de seu companheiro também constem no contrato para que ele assine a escritura.

É necessário, também, que os dados do imóvel estejam presentes no contrato. Entre eles, podemos destacar o endereço, número e data de registro junto à prefeitura, a descrição do imóvel e características e dimensões da propriedade que está sendo negociada.

Em negociações onde estão sendo cobradas correções monetárias e juros sobre o saldo devedor do imóvel, devem constar as taxas praticadas e o índice indexador aplicados em caso de atraso de alguma das parcelas combinadas.

Quando o imóvel estiver localizado dentro de um condomínio, para fins de proteção do comprador e vendedor, todas as restrições urbanísticas do local devem ser registradas no contrato. Já no caso de imóveis comprados na planta, o contrato precisa incluir algumas informações importantes, como:

a data de início e término da obra;

o valor total do imóvel e as condições de pagamento (financiamento, consórcio etc.);

os dados completos tanto do comprador quanto da construtora e dos representantes da edificação do imóvel;

o prazo de carência para a desistência do contrato;

multa por atraso nos pagamentos;

localização;

metragem total do imóvel.

Quais os documentos necessários?

A lista de documentos necessários para a elaboração e assinatura do contrato é grande. No entanto, a maioria desses itens é de fácil acesso e apenas alguns podem demandar um pouco mais de esforço.

Documentos do imóvel

Para a propriedade será necessário reunir:

cópia autenticada da escritura em nome do vendedor;

certidão negativa de impostos, de dívidas condominiais e a vintenária de ônus reais;

cópia autenticada da quitação do IPTU do ano;

planta aprovada pela prefeitura;

averbação da construção registrado no cartório de imóveis.

Documentos do comprador

Para o comprador é preciso reunir:

cópia do RG e CPF;

em caso de estado civil casado, o RG e CPF do companheiro e certidão autenticada de casamento;

dados pessoais como endereço e profissão.

Documentos do vendedor

O vendedor precisa reunir mais documentos do que o comprador de modo a resguardar a venda contra qualquer pendência em seu nome. Entre os papéis estão:

cópia do RG e CPF;

em caso de estado civil casado, o RG e CPF do cônjuge e certidão autenticada de casamento;

comprovante de residência;

certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e na da justiça do trabalho;

certidão negativa de tutela e interdição.

Quais cuidados são necessários antes de assinar o contrato?

Até agora vimos algumas informações essenciais para que você entenda como são as regras para a confecção de um contrato. Porém, há, ainda, alguns fatores que precisam ser conhecidos para que você possa se resguardar de possíveis prejuízos financeiros ou emocionais. Vejamos algumas dessas precauções.

Conheça bem com quem está negociando

Não importa se a pessoa com quem está firmando o contrato de venda de imóvel, seja uma construtora ou um proprietário individual, é essencial que você pesquise sobre a sua idoneidade.

No caso de uma pessoa física, é preciso verificar se ela tem antecedentes criminais, o que pode ser feito pessoalmente em um fórum criminal, acessando o site da Secretaria de Segurança Pública do Estado ou o Departamento da Polícia Civil, Estadual ou Federal.

Além disso, o Ministério Extraordinário de Segurança Pública e a Secretaria Nacional de Segurança Pública (SENASP) lançaram um aplicativo chamado Sinesp (Sistema Nacional de Informações de Segurança Pública) Cidadão. Com essa tecnologia, o interessado pode acessar a aba “Mandado de prisão” e saber quem é procurado pela polícia — talvez pareça exagero, mas fazer essa pesquisa evitará golpes imobiliários.

Por outro lado, quando uma construtora ou incorporadora tem uma má reputação, é fácil achar na internet comentários negativos a respeito dela. Por isso, fique atento a reclamações de clientes sobre atraso de obras, falta de cumprimento de cláusulas contratuais, a não entrega de imóveis etc.

Em alguns casos, é possível acessar nos sites dos Tribunais de Justiça os processos que a empresa imobiliária responde. Investigue quais dessas ações judiciais foram iniciadas por falta de comprometimento da construtora. Confira também o portfólio da empresa e veja quais empreendimentos imobiliários já foram entregues, seus clientes e parceiros.

Confira a documentação

É indispensável a conferência da documentação do imóvel. Para isso, é necessário verificar os documentos no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região na qual está localizada a residência.

Se o imóvel que está comprando já estiver pronto, é obrigatório que se tenha um registro da escritura no cartório e o histórico de negociações anteriores. Por outro lado, se a moradia ainda estiver na planta, é fundamental verificar o registro da propriedade do terreno e da incorporação da construção.

Esse último documento garante ao comprador que o projeto está aprovado e que os requisitos legais obrigatórios serão cumpridos pela construtora ou incorporadora. Nele constam, por exemplo, os quadros de área ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que especificam as metragens da área privativa, comum, total e a fração ideal de cada apartamento.

Leia o memorial descritivo

Já ouviu falar do memorial descritivo? Muitas pessoas desconhecem a existência desse documento indispensável. Entretanto, é muito importante ler essa declaração que contém todas as características do imóvel que será entregue pela construtora ou incorporadora.

Sendo assim, o memorial descritivo é como um rascunho do que será a moradia. Caso a empresa responsável pela edificação não entregue o imóvel, por exemplo, com o acabamento prometido, esse documento pode ser usado para iniciar uma reclamação judicial por descumprimento de contrato.

Tire suas dúvidas

Não subestime o valor que a segurança e a tranquilidade de fazer um bom negócio podem proporcionar. No entanto, para que você sinta essa sensação é necessário que se elimine qualquer incerteza. Sendo assim, converse abertamente com os corretores da construtora ou incorporadora, questione prazos e os detalhes da obra.

Além disso, visite o imóvel quantas vezes forem necessárias para conhecer as peculiaridades dele. Se possível, não faça isso sozinho, leve a família ou um amigo para que tenha uma segunda opinião.

Se porventura o imóvel estiver em construção, acompanhe a obra — talvez seja preciso ir até o local ou assistir as etapas da edificação pela internet. Quando for ao estande do empreendimento, olhe atentamente para a maquete dele e pergunte sobre qualquer coisa que tenha curiosidade.

Arquive os documentos

Outra atitude que resguardará você é arquivar todas as documentações relativas a negociação do imóvel. Faça isso de modo organizado, criando uma pasta virtual e outra física com as informações relativas a compra, por exemplo. Até mesmo mensagens eletrônicas trocadas com corretores ou representantes da empresa devem ser armazenadas.

Caso no futuro seja preciso entrar com uma ação judicial, todos esses dados podem ser utilizados como provas. Além disso, manter os documentos arquivados e organizados evita que sejam perdidos, tornando necessária a emissão de uma segunda via, o que pode ser muito dispendioso financeiramente.

Busque ajuda profissional

Com certeza, você notou quantos aspectos importantes e minuciosos precisam ser levados em consideração para firmar um contrato de compra e venda. Essa tarefa pode ser um desafio para pessoas que não tem muito tempo ou pouco conhecimento sobre o mercado imobiliário.

Contudo, com a ajuda de profissionais, será mais fácil escolher um imóvel, negociá-lo e conduzir o fechamento da venda com mais segurança. Outro auxílio muito eficiente é o uso de ferramentas virtuais para a busca do melhor imóvel para as suas necessidades e que também tenha a documentação em dia com as normas legais.

Essas soluções da tecnologia são oferecidas por meio de aplicativos imobiliários que conectam construtoras ou incorporadoras com pessoas interessadas em adquirir um imóvel. Desse modo, fica mais fácil tomar uma decisão que favoreça você e a sua família.

Lembre-se de que nenhuma transação comercial deve ser realizada com base em palavras, e, sim, com a firma de um contrato. Além disso, verificar a documentação e tomar alguns cuidados essenciais fará com que o processo de compra e venda seja mais tranquilo.

Enfim, esperamos que você tenha entendido um pouco mais sobre contrato de compra e venda de imóvel e a sua real importância para um negócio como esse. O resultado será bons negócios para você!

E você, gostou do nosso post? Se ainda ficou com alguma dúvida a respeito do contrato de venda de imóvel, não deixa de fazer a sua pergunta no espaço de comentários.