GLAUCO DINIZ DUARTE  Obras mal feitas e vícios de construção: danos sofridos pelos proprietários de imóveis

A aquisição de um imóvel próprio é o desejo da maioria dos seres humanos. Maciços investimentos públicos voltados ao fomento do setor habitacional inflacionam o mercado imobiliário no que diz respeito às construções de novas moradias, e o que percebe-se é o constante crescimento vertical das cidades e regiões metropolitanas.

Em alguns casos, esses investimentos ocorrem de forma precária, com a utilização de materiais inferiores que, após a aquisição, evidenciam vícios de construção ou defeitos que afrontam o direito à moradia e abalam a estrutura psicológica daqueles que não possuem os recursos necessários para a compra do imóvel e recorrem ao financiamento para concretizar o sonho da casa própria.

Por isso, a conferência do que foi entregue pela construtora, no momento da entrega das chaves, deve ser feita de forma minuciosa e de preferência por um profissional especializado, para a garantia de que o condomínio está executado conforme o prometido pela empresa.

Durante a vistoria, é comum a constatação de obras mal feitas com a comprovação de vícios e defeitos na entrega. Importante destacar que existem diferenças técnicas entre vícios e defeitos:

– Vícios – de acordo com o manual “Saúde dos Edifícios” do Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos (CREA-SP), são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”. Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos, dentre outros.

– Defeitos – são falhas que podem “afetar a saúde e segurança do consumidor”, como por exemplo: uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, azulejos e pastilhas que descolam, dentre outros.

RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR E GARANTIA DAS OBRAS

De acordo com o artigo 618 do Código Civil, o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos. Cabe a responsabilização do empreiteiro quando a obra se revelar imprópria para os fins a que se destina, sendo considerados graves os defeitos que afetem a salubridade da moradia, como infiltrações e vazamentos, e não apenas aqueles que apresentem riscos de ruína.

Desta forma, a construtora é responsável, num prazo de cinco anos, pelos problemas apresentados na estrutura do imóvel e é ela quem deve responder e resolver os danos causados ao proprietário.

Outra segurança para o comprador do imóvel está na norma ABNT NBR 15.575, também chamada de ‘norma de desempenho’.  Em vigor desde julho de 2013, ela foi criada para diminuir os litígios entre construtoras e compradores, determinando que todos os projetos habitacionais e suas respectivas obras atendam aos níveis mínimos de desempenho estabelecidos pela publicação.  Dentre os requisitos exigidos na construção, destacam-se: as seguranças estrutural, contra fogo e no uso e operação, desempenhos térmico, acústico e lumínico, funcionalidade e acessibilidade, durabilidade, manutenibilidade, impacto ambiental, entre outros.

O QUE FAZER QUANDO ENCONTRAR UM VÍCIO OU DEFEITO DE CONSTRUÇÃO?

A construção de um imóvel se constitui numa obrigação de resultados em que o comprador espera pela perfeição técnica da obra, bem como pela sua solidez e segurança.

Antes de receber as chaves do imóvel, é fundamental perceber se existem vícios ou irregularidades que possam comprometer a construção. A utilização de materiais inferiores ou inadequados, assim como deficiências ou falhas na execução da obra podem acarretar problemas futuros ao proprietário, à própria obra e também a terceiros.

Alguns desses problemas são aparentes, tais como rachaduras nas paredes e azulejos, descolamento da cerâmica e gesso, portas e janelas quebradas, além das louças de banheiro e cozinha com qualidade inferior à contratada. Outros estão ocultos como problemas na rede elétrica e hidráulica.

Nestes casos, é fundamental o acompanhamento de um profissional especializado em Direito Imobiliário para que sejam tomadas as providências cabíveis, de maneira que a construtora seja acionada e faça os reparos necessários.

Em caso de constatação de algum defeito no imóvel que o torne impróprio para uso ou diminua seu valor, o consumidor poderá recusar o recebimento até que a construtora sane os vícios encontrados, ou recebê-lo com ressalvas, nas quais devem estar devidamente discriminados os defeitos encontrados.

Assim que constatados eventuais defeitos, deve-se enviar uma notificação com Aviso de Recebimento à Construtora, com o objetivo de informar os defeitos e requerer que sejam devidamente sanados.

Se o vício for de fácil constatação, como é o caso de rachaduras, a reclamação deverá ser feita à construtora num prazo máximo de 90 dias após a entrega do imóvel.

Já no caso dos chamados vícios ocultos, que são aqueles cuja constatação não são imediatas, o prazo também será de 90 dias, entretanto, a contagem é iniciada a partir do momento em que o consumidor tomou conhecimento do mesmo.

Se os defeitos aparentes da obra não forem sanados pela construtora com o envio da notificação, a orientação é para que o consumidor não receba as chaves do imóvel.

Já nos casos de defeitos ou vícios ocultos, o consumidor deverá propor ação em face da construtora, podendo inclusive sanar os vícios e buscar o ressarcimento pela via judicial.

Os consumidores podem provar os vícios por meio de fotografias, laudo de vistoria e por meio de perícia técnica, a ser executada por um perito de confiança do juízo.

PRAZO PARA INGRESSO DE AÇÃO CONTRA AS CONSTRUTORAS

A entrega de um imóvel mal feito resulta na reparação por danos morais e materiais ao comprador. O dano moral é devido nos casos em que o morador é obrigado a desocupar o local para a reparação dos problemas constatados pela obra mal feita.

Já o dano material refere-se à má execução da obra, com a utilização de materiais inferiores ou inadequados. Neste caso, é necessária a realização de perícia técnica, que irá fazer a vistoria do imóvel para a comprovação dos danos.

Em casos de vícios de qualidade ou quantidade do produto que o tornem impróprio para a utilização ou diminuam o seu valor, o proprietário poderá exigir a substituição do mesmo num prazo de até 30 dias. Se não for solucionado dentro do prazo, o comprador pode exigir o abatimento no preço ou a restituição imediata da quantia paga, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.

Conforme já mencionado no item 1 deste artigo, o prazo para que a construtora seja notificada e tome as providências para a reparação de danos no imóvel é de cinco anos. Este também é considerado o prazo de garantia da construção.  

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o prazo prescricional será de até vinte anos e não de cinco, a partir do reconhecimento do dano gerado pelo vício ou má execução da obra, para que ações sejam ingressadas no Judiciário contra as construtoras.

Portanto, de acordo com a lei, o prazo para ingressar com a ação será de cinco anos. Contudo, os tribunais têm entendimento diverso, ampliando o prazo para até vinte anos.

Sendo assim, é necessário que o defeito da obra seja identificado e registrado para ser passível de indenização pelo construtor dentro dos prazos legais estabelecidos.  

Por fim, é importante destacar a necessidade de que o contratante da obra fique atento aos seus direitos e que procure o Judiciário no caso da constatação de obra mal feita ou vícios de construção para que os reparos sejam executados corretamente e não haja mais prejuízos a ele e seus familiares.