GLAUCO DINIZ DUARTE – Quero construir um prédio com grupo de investimento! O que fazer?
Muitos estudantes de engenharia e arquitetura, e até mesmo recém-formados têm o seguinte desejo: Quero construir um prédio!
Essa atitude empreendedora é fantástica e a vontade de realizar algo grande chega a bater forte no coração de pessoas corajosas e que gostam de desafios. E esse pode ser você…
Só que muitas pessoas desanimam no meio do caminho porque a principal dificuldade para realizar esse sonho empreendedor é o alto investimento que qualquer construção demanda.
Entretanto, é possível viabilizar um empreendimento imobiliário do zero, sem nenhum investimento! Parece interessante? Então, leia esse artigo para começar a entender como funciona tudo isso.
Você sabia que muitas pessoas que nem são profissionais da construção fazem isso há anos e ganham um bom dinheiro? Sim, muitos advogados, funcionários públicos e comerciantes constroem prédios e lojas nessa modalidade de grupo de investimentos!
E o melhor de tudo, conseguem ótimos ganhos financeiros com a venda ou locação dos imóveis depois de construídos. Mais a frente vou falar quais as vantagens para quem participa do grupo e para você que é o construtor/administrador.
E você, o que acha disso? É você profissional (ou futuro profissional) da área que tem o real conhecimento e habilitação técnica que deve aproveitar dessa modalidade de construção com maestria!
Como viabilizar um empreendimento imobiliário do zero (sem nenhum investimento)
Eu sei que parece bom demais para ser verdade, construir um prédio sem nenhum ou com baixo investimento. Você deve estar se perguntando: Então porque muitas pessoas não fazem isso? A verdade é que muitas pessoas fazem isso! E ser possível não quer dizer que seu caminho será fácil! Mas é extremamente possível, principalmente para você, profissional (ou futuro profissional) do setor da construção.
Veja o passo a passo para o caminho mais rápido, que segue a legislação vigente, que traz a maior segurança para o seu grupo de investimentos e que proporciona o melhor retorno para você que vai administrar todo o empreendimento:
A permuta do terreno
Hoje, nas grandes cidades brasileiras, a cada dia que passa está mais raro conseguir terrenos vazios. Então, um dos principais pontos-chave é ter uma pessoa que possua um terreno e esteja disposta a fazer “permuta” do terreno.
Permutar o terreno significa: Ceder o terreno para construção e receber o valor dele em unidades habitacionais (apartamentos).
Exemplo: O proprietário de um terreno aceita permutar um terreno para a construção de um prédio com 10 apartamentos e recebe 2 apartamentos em troca. Há ainda algumas permutas que o dono do terreno recebe parte em apartamentos e uma parte em dinheiro, depende da negociação.
Saber o que é possível ser construído nesse terreno
Como você sabe todo terreno pertence a um zoneamento da cidade e, esse zoneamento que diz o que pode ser construído nessa área. Essas informações que vão dizer o que pode ser construído no terreno e quais características a edificação pode ter. Também conhecida como “informação básica do terreno”, é com essa informação que é desenvolvido o estudo de viabilidade. Antes de propor uma permuta, você precisa primeiro saber o que pode ser construído naquele terreno.
Fazer um estudo de viabilidade de custos
Esse estudo tem a função de mostrar: o que pode ser construído e qual o custo dessa construção. É baseado nas informações básicas do terreno e no CUB/m2 da região.
Exemplo: Um estudo de viabilidade que mostra ser possível construir um prédio de 04 andares, com 02 apartamentos por andar e cobertura, com duas vagas de garagem por apartamento, sem necessidade de elevador. O custo de construção por unidade será de R$ 280.000,00 com taxa de administração de 15% para o construtor (você!). O preço de venda médio da região é de R$ 330.000,00. Logo, a taxa de retorno para o investidor será de 18% e o prazo de obra será de 15 meses. O proprietário do terreno ficará com uma cobertura avaliada em R$ 450.000,00 pela permuta do terreno.
Macete 01: Um estudo de viabilidade busca por “tornar viável” e não tem obrigatoriedade de “fazer ser viável”. Um estudo pode mostrar que um empreendimento é “inviável”.
Montar um grupo de investimento
O grupo de investimento é o conjunto de pessoas que estão dispostas a fazer um investimento financeiro no empreendimento. São as pessoas do grupo que vão financiar toda a construção! Conseguir um grupo de investidores é o segredo para viabilizar um empreendimento imobiliário do zero, sem nenhum investimento. Para isso, é importante que você tenha um bom grupo de networking e relacionamentos.
E qual a vantagem para os investidores do grupo?
Vantagens para os membros do grupo de investimento
. Ao terminar a obra possuir um imóvel por um preço muito mais em conta que o preço de mercado!
Macete 02: Um bom estudo de viabilidade mostra isso para os possíveis investidores!
. Fazer desembolso financeiro ao longo da obra, sem necessidade de investir um alto valor inicial.
. Possibilidade de vender o imóvel e realizar o lucro!
E você, profissional responsável pela construção, o que ganha?
Vantagens para o Construtor/Administrador
Você tem vários ganhos.
. O primeiro é o ganho financeiro, porque você recebe um percentual pela administração da obra, geralmente, entre 10% a 18% da obra.
. O segundo ganho é que você vai ter uma empresa, uma construtora, em atividade. Vai ter uma equipe, um escritório e a possibilidade de crescer e se consolidar no mercado é grande.
. Terceiro você vai ter tudo isso com um risco muito baixo. Já que grande parte da responsabilidade, principalmente financeira, será do grupo de investimentos.
. Quarto, e parando por aqui, o poderoso networking com empresas, fornecedores, novos investidores, etc.
Desenvolver os projetos legais e executivos
A etapa de projetos pode acontecer antes ou depois de ser formado o grupo. Eu recomendo fortemente que você apresente pelo menos um anteprojeto ao grupo de investidores, para que eles consigam visualizar como será o empreendimento, o que é uma poderosa ferramenta para ajudar na tomada de decisão.
Dica valiosa: Se você (ou sua equipe) desenvolver os projetos de arquitetura, você também vai receber por eles!
O projeto de arquitetura legal é o principal deles e deve ser aprovado na prefeitura da sua cidade. Após a aprovação da prefeitura que são desenvolvidos os projetos que chamamos de complementares, são eles: fundações, estrutura, instalações de água, esgoto, energia, telefone, tv, gás e arquitetura executiva.
Fazer a incorporação imobiliária
São poucas pessoas que já ouviram falar ou sabem o que é a “incorporação imobiliária”.
Todo imóvel que funciona pelo regime de condomínio, ou seja, que será comercializada sua fração ideal tem que ser “incorporado” no cartório de registro de imóveis. Apenas após a incorporação imobiliária que a construtora pode comercializar as unidades, conseguir financiamento bancário e outros detalhes.
Macete 03: O passo a passo para a incorporação é seguir a lei 4.591 (1964) e a NBR 12721: 2006.
Criar uma “SPE”
SPE é uma Sociedade de Propósito Específico. Ou seja, é uma pessoa jurídica (possui CNPJ) criada exclusivamente para a construção do prédio (propósito específico). Ao término da construção a SPE é desfeita, mediante quitação de todos os impostos e obrigações.
A criação da SPE é necessária para que toda a movimentação financeira seja registrada na SPE, inclusive os funcionários que vão trabalhar na construção, também são registrados na SPE. É a melhor maneira de se manter a transparência na gestão para o grupo de investidores.
Iniciar as obras
Após concluída toda essa etapa de viabilidade, desenvolvimento e aprovação de projetos e criar a SPE é que podem ser iniciadas as obras.
Agora é o momento de você definir a equipe mínima para gerir a obra do prédio. Eu te garanto que o mínimo é um administrativo, um comprador e um responsável pela obra.
